Hipotecas

La fiebre de las reclamaciones de Hipotecas. Reclama cláusulas Abusivas y Suelo.

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RECLAMACIONES HIPOTECAS:

[Artículo editado y actualizado el 8 de abril de 2017.

Edición: cambios sustanciales de contenido, explicación de los gastos cobrados indebidamente, y cambios en redacción y formato.]

Ya son muchos los blogs, prensa digital y profesionales, que referían a la famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre cláusulas suelo y demás cláusulas abusivas. Por ahora sólo se escucha que hay que acudir a los juzgados para cobrar, porque «los jueces se han adelantado a los políticos». Personalmente no soy de los que piensan que haya que tirarse de cabeza a los juzgados cuando todavía no se sabe cómo van a sobrellevarse el cúmulo de demandas en cascada que todo esto va y está provocando. Leí en varios artículos que la cuantía media a devolver de las reclamaciones rondaría los 3.000-3.500 euros, y en los casos que he podido encontrarme así parece ser, ya que a un margen de las cláusulas suelo, los cobros indebidos de honorarios de notario, gestoría, inscripción en el registro de la propiedad, impuestos de actos jurídicos documentados y tasación del inmueble, estos también corresponden a la entidad bancaria y no al cliente. (reclamaciones hipotecas)


Si quieres informarte de lo que dicen del asunto algunos blogs con más repercusión, aquí te dejo un par de enlaces a entradas: lawyerpress.com , economia.elpais.com , lawandtrends.com .


Desde mi punto de vista,

QUÉ RECLAMAR Y POR QUÉ:


Cómo ya es sabido y aclarado, se declaró la abusividad de las cláusulas que contemplan que el CLIENTE o parte PRESTATARIA se hace responsable de:

  1. Gastos notariales y registrales,
  2. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados,
  3. Gastos procesales y pre-procesales de abogados y procurador; gastos de tasación del inmueble,
  4. Gastos derivados de la contratación del seguro de daños sobre el inmueble.

A pesar de que los blogs, prensa y redes sociales se han hecho eco a finales de 2016 con la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo, ya hace más de un año que las Audiencias Provinciales venían declarando esta nulidad (desde 2013). Tras la STJUE de 21 de diciembre de 2016, el alcance de la declaración de nulidad de dichas cláusulas abarca la restitución de los pagos indebidos efectuados por el cliente (PRESTATARIO). (reclamaciones hipotecas)

Además y con esto, animo a los particulares a reclamar extrajudicialmente con una RECLAMACIÓN FORMAL ante los bancos primero, ya que desde el pasado 21 de enero entró en vigor el (famoso) Real Decreto Ley 1/2017 aprobado por el Gobierno y al que todos los directivos y administrativos de oficinas de bancos se remiten («nosotros lo hacemos muy bien de acuerdo al real decreto… blabla» firmado: tu director de sucursal de ‘confianza’), esta norma que sirve de guía para unos y otros viene a dar agilizar la resolución extrajudicial al conflicto de la CLÁUSULA SUELO, al objeto de agilizar la devolución de las cantidades cobradas de más. Si quieres leerlo y ampliar tu información, aquí tienes el enlace al texto oficial en el BOE del Real Decreto Ley. (reclamaciones hipotecas)

SITUÉMONOS: Nulidad de cláusulas que repercuten los gastos de constitución del préstamo hipotecario al CLIENTE.


La jurisprudencia declara nulas las cláusulas, en virtud de las que, en la primera venta de inmuebles destinados a primera vivienda, se trasladaba al cliente (PRESTATARIO) la obligación de asumir los gastos derivados de dicho préstamo hipotecario: gastos de tramitación, obtención, constitución, división y cancelación de la hipoteca. SSTS de núm. 550/2000 de 1 junio ; 789/2002 de 24 julio ; SSAP de Madrid 8 noviembre 1993 ; de 8 julio 1994 ; núm.73/2001 de 2 febrero ; SAP de León de 11 enero ; SAP de Barcelona núm. 107/2005 de 22 febrero.

Posteriormente la LGDUC con la modificación por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, dejó como nulas las cláusulas que impusieran al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponde al empresario. Pero finalmente con la STS de 23 de diciembre de 2015 se declaraba que eran gastos que debía asumir la parte prestamista, es decir, el Banco.

1. Gastos de Notario y Registro de la Propiedad.


Tanto el arancel de los notarios como el gasto que suponen los registros de la propiedad son gastos que obligan a la parte solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho, o para quién solicite certificación. En las hipotecas siempre la parte interesada, que se favorece y quién solicita su inscripción es el Banco, por lo tanto, otro cobro indebido que reclamar.

El argumento del Tribunal Supremo es que si la parte contratante (cliente) conociera la dimensión de dichos gastos, no habría aceptado el negocio. Argumentación que claramente defiende a la parte débil en las negociaciones como es el cliente que carece de conocimiento cierto de la realidad de lo que está contratando. (reclamaciones hipotecas)

2. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Tributos que gravan el préstamo hipotecario.


Cláusula que vulnera el artículo 89.3.c) TRLDGCU, que determina la abusividad de las cláusulas que imponen al consumidor el pago de los tributos que le corresponden al empresario. Nos referimos al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que se produce por los documentos notariales. Los artículos 27.1.a), 28 y 29 del TRLITP y AJD, aclaran que el sujeto pasivo del impuesto es “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, lo que se traduce en “parte solicitante e interesada” el Banco una vez más.

Por todo ello, el Tribunal Supremo declaró la abusividad de la cláusula en que « la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante ».

3. Gastos procesales y pre-procesales de abogados y procurador.


Esta cláusula es común en cualquier tipo de contratos que vienen arrastrando redacciones pasadas de moda por así decirlo, ya sean contratos de arrendamientos, de consumo u otros. Pues es de locos querer cargar a la otra parte, aunque incumpla, con la libre elección del empresario de contratar servicios de abogado y procurador, aun cuando la Ley establece que no son necesarios para la acción que se pretenda. Totalmente contrario al artículo 32.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que excluye los gastos de la condena en costas (salvo excepciones) de acuerdo al artículo 86 TRLGDCU. Que sean los jueces y la ley quién decidan la parte que soporte costas, y no la astucia de algunos negociando

Es evidente el desequilibrio que este tipo de cláusulas provoca para la contraparte, “como si unos tuvieran que pagar los caprichos jurídicos de otros”.

4. Gastos de tasación del inmueble y demás considerados pre-procesales.


La tasación del inmueble constituye un requisito para acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria, artículo 682.2.1º, interés que corresponde al Banco, quién insta la ejecución, declarándose nula la cláusula que achaque dichos gastos de tasación nuevamente al consumidor. La Ley Hipotecaria establece la finalidad de las tasaciones como requisito para permitir al acreedor acceder al procedimiento de ejecución judicial y extrajudicial. Pero no es algo de lo que el cliente necesitara para recibir el préstamo hipotecario que venía contratando. (reclamaciones hipotecas)

Cláusula por tanto, que conlleva un desequilibrio grave de los derechos y obligaciones de las partes en contra de las exigencias de la buena fe, artículo 82.1 TRLGDCU.

CONCLUSIÓN.


De acuerdo a la Directiva Europea 93/13/CEE, los consumidores no estarán vinculados a las cláusulas abusivas, artículo 6.1. Además, el Tribunal Europeo aclara en la famosa y renombrada Sentencia de 21 de diciembre de 2016 (TJUE), que la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas debe comportar su expulsión del contrato y consecuentemente, en caso de que la cláusula impusiera al consumidor el abono de importes, comportará la restitución de los importes abonados indebidamente en aplicación de una cláusula abusiva. (reclamaciones hipotecas)

A pesar de esto último, los Juzgados españoles tienen diferentes posturas y no es unánime, y aunque vienen obligados a aplicar y seguir la jurisprudencia Europea por las obligaciones contraídas con la participación de España en los Tratados y Convenios Europeos, ya se sabe que el juzgador español tiene la última palabra.

Mención especial y muy detallada hace la SSAP de Pontevedra núm. 478/2015 de 23 de diciembre, núm. 18/2016 de 19 enero ; núm. 167/2016 de 31 marzo ; núm.369/2016 de 14 julio ; seguido también en la SJMer de Badajoz núm. 313/2016 de 2 septiembre. (reclamaciones hipotecas)


Fuente: Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num.2/2017 de la investigadora predoctoral (FPU) Alicia Agüero Ortiz.

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